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金九銀十褪色:需求再現(xiàn)觀望 二手房不溫不火

作者:桂瑰 邢飛 來源:京華時(shí)報(bào)
2015-10-16 09:18:56

“十一的樓市靜悄悄。”一位資深的房地產(chǎn)營銷人士感嘆道。

黃金時(shí)代的“十一黃金周”在白銀時(shí)代里漸漸失色,黃金時(shí)代里,越是節(jié)假日,涉及到房地產(chǎn)營銷的所有人員越忙得人仰馬翻,而今年,悠閑自在多了。打開朋友圈就會看到,不少地產(chǎn)營銷線的負(fù)責(zé)人散落在世界各地的美景里,悠然自得。

事實(shí)上,十一黃金周失色僅僅是今年金九銀十的一個(gè)縮影,整體來看,傳統(tǒng)的收成季節(jié)金九銀十今年褪色不少。在淡季不淡的白銀年代里,不少開發(fā)商已經(jīng)“收過好幾茬糧食”,“收成”基本有保障,而拿地越發(fā)困難的情況下,房企并不著急出貨。面對著蹦著也夠不著的豪宅價(jià)格,剛需人群也不著急買房。

供需雙向疲軟,使得剛剛過去的十一黃金周,一點(diǎn)也不黃金,金九銀十褪色明顯。

但在上述資深房地產(chǎn)營銷人士看來,如此現(xiàn)象并不代表樓市崩潰了,而正是未來地產(chǎn)營銷的新趨勢。

□現(xiàn)象

房產(chǎn)公司度假忙

對于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說,今年十一黃金周最大的特點(diǎn)是:不熱鬧。往年每到此時(shí)的大規(guī)模推盤,各售樓處都有五花八門的促銷活動,今年都較為罕見。

記者調(diào)查了多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn),銷售進(jìn)度和售價(jià)和平時(shí)并沒有太大區(qū)別。而打開朋友圈,多數(shù)從事房產(chǎn)營銷工作的朋友都在各地游玩,其中不乏品牌房企的營銷總監(jiān)。

“沒有大型活動,都是一些暖場的小活動,畫個(gè)畫啊之類的,不是一線的銷售人員都放假了?!蹦撤科髢?nèi)部人士告訴記者。

記者在通州某樓盤的售樓處看到,只有幾個(gè)做手工的小活動?!皼]什么活動,也沒有特別的優(yōu)惠?!变N售人員介紹稱。

對此,亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,進(jìn)入四季度,開發(fā)商加速去化的訴求確實(shí)有所減弱,主要原因在于今年二、三季度市場旺銷期中,諸多房企都已完成全國的銷售任務(wù),因此在往年長假期間房企通常的大力促銷現(xiàn)象在今年較少出現(xiàn)。特別是北京地價(jià)高企、競爭激烈,房企拿地的困難程度不斷增加,面粉貴過面包的現(xiàn)象頻頻發(fā)生,如果房企將手中持有的地塊以相對低的價(jià)格快速消化,所獲得的銷售收入再在同一區(qū)域拿地的可能性幾近為零。在這樣的市場現(xiàn)狀下,拿地早的項(xiàng)目的土地成本優(yōu)勢越發(fā)突出,房企惜售心態(tài)之下,普遍持以放緩?fù)票P、深耕產(chǎn)品、提高利潤率的操盤策略。所以,在十一長假期間,開發(fā)商對項(xiàng)目銷量沒有要求,再加上市場轉(zhuǎn)冷,看房客戶減少,一些業(yè)務(wù)員因此放假旅游,度過一個(gè)真正的假期。

供應(yīng)逐月下滑

從供應(yīng)情況來看,2015“十一”長假期間(10.01-10.07)北京商品住宅市場僅麗景長安與華潤悅景灣兩個(gè)項(xiàng)目入市,與9月最后一周持平。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品180套,預(yù)售許可面積2.3萬平方米,相比9月最后一周分別減少80%、50%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,需求關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移使得假期集中開盤供應(yīng)的現(xiàn)象已基本消失,而從歷年“十一”期間開盤情況來看,今年與去年住宅供應(yīng)成為同期供應(yīng)低谷。任啟鑫認(rèn)為,這與北京住宅供應(yīng)與潛在供應(yīng)不斷減少的大背景不無相關(guān)。隨著北京可開發(fā)土地的不斷減少,可供轉(zhuǎn)化的住宅項(xiàng)目也將持續(xù)減少,另外再加上受到政策影響近兩年房企制定的銷售目標(biāo)較低,因此進(jìn)入10月份之后房企入市意愿并未有突出表現(xiàn)。而受到“十一”開局的影響,預(yù)計(jì)10月份北京住宅供應(yīng)與成交均難以出現(xiàn)太大突破。

事實(shí)上,自今年8月單月北京樓市供應(yīng)達(dá)到頂峰以來,隨后幾個(gè)月市場供應(yīng)一直處于下滑局面。8月北京住宅市場開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)已達(dá)到37個(gè),這一數(shù)量也創(chuàng)造了15個(gè)月來的入市項(xiàng)目量新高。在8月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到37個(gè)的年度高峰之后,“金九銀十”未能突破這一水平。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年9月,北京商品住宅市場共有29個(gè)項(xiàng)目入市,相比8月同期減少了7個(gè),扣除自住房后新增供應(yīng)3910套,環(huán)比上月同期減少12%,

來自鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示,供應(yīng)方面,截至目前10月尚無期房住宅項(xiàng)目入市,考慮到多數(shù)需求會受節(jié)假日影響推遲入市,一般來說10月上旬鮮有項(xiàng)目入市,預(yù)計(jì)中下旬供應(yīng)或?qū)⒂瓉砀叻濉?月新房市場以“平淡”收尾,目前來看在假期的影響下,“銀十”的市場成交或?qū)⒌陀陬A(yù)期,與9月相比也難有大幅度的上漲。

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